Betriebskostenabrechnung (Gesetze, Hinweise und Formulierungshilfen)

 

Die „zweite Miete”:

Betriebskosten werden häufig als „zweite Miete” bezeichnet. Steigende Kosten (vor allem Wasser- und Energiekosten) führen oftmals zu Nach­zah­lungen, für deren Höhe mancher Mieter kein Verständnis aufbringt. Andererseits sollen Vermietern jedoch die von Ihnen zur Erhaltung und Bereit­stellung des Wohn­raums bezahlten Aufwendungen zurückerstattet werden.

Streitigkeiten über die Betriebskostenabrechnung gehen Sie als Vermieter aus dem Weg, indem Sie

  • zum richtigen Zeitpunkt
  • formalen und inhaltlichen Regeln folgend
  • mit richtigem Verteilerschlüssel
  • die umlagefähigen Betriebskosten und
  • die Heiz- und Warmwasserkosten
Wann muss abgerechnet werden?
Was ist formal zu beachten?
Welcher Verteilerschlüssel wird verwendet?
Was kann abgerechnet werden?
Wie wird Heizung und Warmwasser berechnet?

auf Ihre Mieter umlegen und Ihnen Einsicht in die Abrechnung zugrunde liegenden Belege gewähren.

 

Hinweis: Führen der Maus über ‽ zeigt Anmerkungen.

 

Wann muss abgerechnet werden?

Der Allgemeinfall ist eine jährliche Betriebskostenabrechnung. Die Abrechnung darf höchstens 12 Monate umfassen, die nicht unbedingt mit dem Kalenderjahr identisch sein müssen. (Ausnahmen dazu entnehmen Sie den Anmerkungen).
Die Abrechnung muss nachweisbar (Bote, Einschreiben usw.) dem Mieter spätestens 12 Monate nach Beendigung des Ab­rech­nungs­zeitraums zugestellt worden sein.

 

Was ist formal zu beachten?

Folgende Informationen müssen aus der Betriebskostenabrechnung zu ersehen sein:

¹: für alle Wohnungen im Mietobjekt identisch
²: nur benötigt, wenn eine (oder mehrere) Kostenarte(n) nach Personen bzw. Anzahl Wohnungen umgelegt wird (werden)
³: Umlage Wasser mit Zählern bzw. Heizkosten besondere Behandlung (s. Betriebskostenabrechnung Schritt für Schritt)

Achtung: Bei Fehlen einer dieser Informationen kann evtl. die gesamte Abrechnung angefochten werden.

 

Welcher Verteilerschlüssel wird verwendet?

Der Gesetzgeber schreibt in § 556a BGB vor, dass, sofern nicht anders vereinbart, Betriebskosten nach dem Anteil der Wohn­fläche umgelegt werden müssen. Der Gesetzestext lässt jedoch auch andere Verteilerschlüssel zu.
In der Wohnflächenverordnung (WoFlV) sind die Vorschriften zur Ermittlung der Wohnfläche zusammengestellt.

Als Downloads stehen zur Verfügung:

 

Was kann abgerechnet werden?

Der Gesetzgeber verweist derzeit in § 556 Satz 1 BGB über § 19 WoFG und § 27 (II.BV) auf eine detaillierte Aufstellung aller um­lage­fä­higen Kostenpositionen der Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25. November 2003. Der Wortlaut des § 556 Satz 1 BGB lässt jedoch den Schluss zu, dass man plant, zukünftig § 19 WoFG zu ändern.

 

Wie wird Heizung und Warmwasser berechnet?

Regeln, nach denen die Kosten für zentrale Wärme- und Warmwasserversorgung berechnet werden müssen,wurden vom Gesetzgeber in der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) formuliert. An diese Regeln sind sowohl der individuelle Vermieter als auch Abrechnungsdienstleister gebunden.
Der Haus- & Grundbesitzerverein e.V. Haßlinghausen bietet verschiedene Links für Vermieter an, die ihre Heizkostenabrechnung von einem externen Dienstleister durchführen lassen wollen.

 

Einsicht in Unterlagen und Zusendung derselben

Laut gegenwärtiger Rechtsprechung hat ein Mieter das Recht, alle der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege (Rech­nun­gen etc.) einzusehen. Auch kann er die seine Abrechnung betreffenen Nebenrechnungen einsehen und erläutert bekommen.
Der Vemieter ist nicht verpflichtet, automatisch Kopien zu schicken, doch kann ein Mieter gegen Kostenerstattung Kopien anfordern.

Wichtig: Ein Vermieter darf einem Mieter keine Einsicht in die Abrechnung anderer Mieter geben (Datenschutz).